Выкуп земельного участка по рыночной цене без предоставления рассрочки субъектами малого и среднего предпринимательства

Необходимость выкупа земельного участка субъектами малого и среднего предпринимательства по рыночной цене и без предоставления рассрочки оплаты нарушает конституционный принцип равенства субъектов хозяйственной деятельности

О поддержке малого и среднего предпринимательства не говорит только «ленивый», а согласно опросов этому самому предпринимательству становится все сложнее и сложнее вести свою деятельность, начиная от увеличения числа отчетов, сдаваемых в государственные органы, заканчивая повышением налогового бремени. Однако, как сказал Фридрих Ницше: «То, что нас не убивает нас, делает нас сильнее».

Однако, самое печальное, что качество принимаемых Законов желает лучшего, как говорится «мудрый законодатель начинает не с издания законов, а с изучения их пригодности для данного общества».

Многие помнят принятия ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», далее по тесту ФЗ №159.

Целью принятие Закона № 159-ФЗ, как следует из его содержания, являлось поддержка малого и среднего предпринимательства, в связи с чем, субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, которое они могут реализовать в порядке, упрощенном по отношению к общим правилам приватизации (вне конкурсных процедур).

Президиум ВАС РФ выпустил информационное письмо от 05.11.2009 года №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которое позволило облегчить разрешение судебных споров возникающих между правоприменителями ФЗ №159 и субъектами малого и среднего предпринимательства.

На сегодняшний день, льготный порядок выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства продлен до 01.07.2018 года.

Многим удалось реализовать свое право, однако, не урегулированным остался вопрос, порядка  выкупа земельного участка, находящегося под выкупаемым зданием.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 5 части 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 действие ФЗ №159 не распространяется на отношения по выкупу земельного участка, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации

Постановлением Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 N 14556/11 по делу N А35-6886/2010 была сформулирована правовая позиция, согласно которой, выкуп земельного участка, находящегося под выкупаемым зданием, осуществляется по рыночной стоимости.

Эту правовую позицию поддержал и Верховный Суд РФ в Определении от 06.06.2017 года по делу №306-ЭС17-737, отменяя состоявшиеся судебные акты принятые в пользу Общества, являющегося субъектом малого и среднего предпринимательства указал, что если в рамках реализации права на выкуп арендуемого имущества в соответствии с ФЗ №159-ФЗ выкупается земельный участок, то его стоимость определяется исходя из рыночной оценки.

Указанная правовая позиция на практике свелась к следующему, если субъект малого и среднего предпринимательства намерен выкупить арендованное им здание, то помимо здания он приобретает и земельный участок, здание он приобретает по правилам, определенным ФЗ №159 в том числе с правом рассрочки выплаты выкупной стоимости на пять лет, то земельный участок он приобретает по правилам ФЗ №178 от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества» по рыночной стоимости без права на рассрочку, что в свою очередь заставляет отказываться от реализации права на выкуп или выводить большие средства из оборота субъекта.

Однако, на практике есть примеры, когда субъект малого и среднего предпринимательства на предложение муниципального образования приобрести здание и земельный участок отказывается от приобретения земельного участка указывая, что земельный участок в последующем будет им приобретен в порядке статьи 39.20 Земельного Кодекса РФ и Суды его поддерживают, в частности Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.11.2016 N Ф04-27460/201 по делу N А81-4570/2014.

Надеемся, что рано или поздно законодатель урегулирует данный вопрос и внесет изменения в положения ФЗ №159 указав, что земельные участки, находящиеся под выкупаемым субъектом малого и среднего предпринимательства зданием, приобретается по правилам ФЗ №159, что позволит применить рассрочку для выплаты его выкупной стоимости.

Адвокат Коллегии «Терновцов и партнеры»
Терновцов Александр

 

 

Поделиться новостью
На печать...