Государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости

Гос. регистрация права на вещь не обязательное условие для признания её объектом недвижимости

«Ничто никогда не строится в срок и в пределах сметы»
народная мудрость

Верховный Суд РФ, рассмотрел дело, о понуждении застройщика освободить земельный участок в связи с окончанием срока действия договора аренды и истечения срока выданного разрешения на строительство.

Суть дела

Администрация и Общество заключили договор аренды земельного участка с видом разрешенного использования для строительства детского сада, Обществу выдано разрешение на строительство. На момент спора Общество возвело объект до уровня первого этажа.

В связи с истечением срока договора аренды и истечением срока разрешения на строительство, Администрация уведомило Общество о расторжении договора аренды и направило требование об освобождении земельного участка. Так как Общество требования Администрации не исполнило, дело было передано для рассмотрения в Суд.

Суд первой инстанции установив отсутствие на момент вынесения судебного акта продленного договора аренды земельного участка, наличие уведомление Администрации об отказе от договора аренды, истечение срока разрешения на строительство и отсутствия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства исковые требования Администрации удовлетворил, обязав Общество освободить земельный участок от объекта незавершенного строительства, Суд апелляционной инстанции судебный акт суда первой инстанции отменил в удовлетворении исковых требований Администрации отказал, Суд округа отменил Постановление Суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Верховный Суд РФ рассмотрев дело Решением суда первой инстанции и Постановление Суда округа отменил, оставил в силе Постановление Суда апелляционной инстанции.

ВС РФ указал, что в соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вещь является недвижимой в силу своих природных свойств либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей.

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Учитывая, что Общество возвело объект до уровня первого этажа, возведенный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) независимо от государственной регистрации прав.

Учитывая, что на земельном участке располагается объект недвижимости Общества, правила статьи 622 ГК РФ не могут быть применены к рассматриваемым отношениям и на Общество не может быть возложена обязанность по его освобождению.

При этом, Верховный Суд РФ в рассматриваемом деле трижды сослался на правовые позиции ныне упраздненного Президиума ВАС РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 года №10661/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 года №14381/10 и Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года №73).

Следует отметить, что рассмотрение дела усложнилось тем, что Общество для осуществления достройки детского сада привлекло заемные денежные средства и обременило земельный участок ипотекой, а также в момент рассмотрения спора Общество было признано несостоятельным (банкротом) и объект незавершенного строительства был включен в конкурсную массу.

Верховный Суд РФ придерживается последовательной позиции относительно правовых характеристик объекта недвижимости, а также активно применяет при рассмотрении дел ранее сформулированные позиции ВАС РФ в отношении правовой квалификации недвижимого имущества.

 

Адвокат Коллегии «Терновцов и партнеры»
Терновцов Александр

Поделиться новостью
На печать...