ВС о продаже земельного участка посредством изменения членства в садоводческом товариществе

Верховный суд разъяснял продажу земельного участка посредством изменения членства в садоводческом товариществе.

В российской практике довольно распространена продажа дачных земельных участков, права на которые не были зарегистрированы, не отношениями купли-продажи, а изменением членства в кооперативе (товариществе) с «продавца» на «покупателя». Разумеется, отношения сторон в таком случае прямо не урегулированы нормами купли-продажи, поэтому стороны, оформляя отношения изменением членства, рискуют получить не тот результат, о котором договаривались. С одним из таких споров недавно столкнулся Верховный суд, дав соответствующие разъяснения.

Истица Б. обратилась в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения с ответчицы Щ., сославшись на то, что ответчица Щ. получила от нее денежные средства в счет стоимости земельного участка в границах землепользования садоводческого товарищества (СТ), членом которого являлась ответчик Щ.

В связи с тем, что ответчица Щ. не являлась собственником данного земельного участка и не вправе была его отчуждать, а земельный участок не прошел процедуру межевания, не поставлен на кадастровый учет и имеет площадь меньше оговоренной, истец полагала, что между сторонами договор купли-продажи заключен не был, а переданная ответчику денежная сумма является его неосновательным обогащением.

Щ. с иском не согласилась и предъявила встречные исковые требования о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, в обоснование которых ссылалась на то, что при заключении договора Б. знала, что участок не находится в собственности Щ., переход права собственности по договору не предполагался, а предполагалась приватизация земельного участка Б.

В соответствии с заключенным между ней (Щ.) и Б. договором, продавец Щ. подала заявление об исключении ее из членов СТ и о переоформлении находящегося в ее пользовании земельного участка на покупателя Б. Впоследствии Б. была принята в члены СТ с выдачей членской книжки, в которой указана площадь земельного участка 500 кв.м. По мнению Щ., обязательства по передаче Б. прав на спорный земельный участок, а также на находящиеся на нем строения и насаждения ею исполнены надлежащим образом.

Предъявляя встречный иск, Щ. просила признать указание на куплю-продажу притворной сделкой, поскольку стороны в действительности заключили сделку по передаче членства в садовом товариществе с передачей Б. во владение земельного участка с находящимися на нем строениями и насаждениями.

Суд первой инстанции в удовлетворении обоих исков отказал. Суд апелляционной инстанции в части отказа в иске Б. к Щ. о взыскании неосновательного обогащение решение первой инстанции отменил, иск Б. о взыскании неосновательного обогащения удовлетворил.

Верховный суд (судебная коллегия по гражданским делам) не согласился с таким подходом, отменив судебный акт апелляционной инстанции.

Судом установлено и из материалов дела следует, что Щ. являлась членом СТ, в ее пользовании находился земельный участок №__, расположенный в пределах землепользования указанного товарищества.

28 октября 2014 г. Щ. получила от Б. денежные средства в счет стоимости земельного участка, о чем составлена соответствующая расписка.

28 октября 2014 г. Щ. подано заявление об исключении ее из членов СТ с просьбой передать находящийся в ее пользовании земельный участок Б., которая, в свою очередь, написала заявление о принятии ее в члены СТ и о передаче ей в пользование названного земельного участка.

9 ноября 2014 г. Щ. исключена из членов товарищества, Б. в члены товарищества принята, в ее пользование передан данный земельный участок, выдана членская книжка.

Также судом установлено и из материалов дела следует, что с декабря 2016 года членами СТ проводится приватизация земельных участков, в том числе участка, находящегося в пользовании Б.

Отказывая в удовлетворении иска Б. и встречного иска Щ., суд первой инстанции исходил из того, что действия сторон по передаче Б. прав на земельный участок в СТ соответствовали условиям заключенного между ними договора.

Отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в иске Б. и принимая в этой части новое решение об удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции сослался на то, что договор купли-продажи предполагает передачу имущества в собственность покупателя, чего Щ. сделать не могла, поскольку собственником земельного участка не являлась. При этом суд апелляционной инстанции также указал, что действия по выходу Щ. из состава СТ и по принятию в это товарищество Б. не имеют отношения к заключенному между ними договору, а Б., передавшая Щ. денежные средства за земельный участок и не получившая со стороны ответчика встречного исполнения, вправе требовать возвращения этой денежной суммы.

Доводы встречного иска судом апелляционной инстанции не рассматривались с указанием на то, что решение суда в части отказа в его удовлетворении Щ. не обжаловано.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 421 данного кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1). Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2). В силу положений статьи 431 этого же кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В нарушение приведенных выше норм материального права судом апелляционной инстанции не учтено, что сторонами мог быть заключен не только договор купли-продажи, но и договор, хотя и не предусмотренный Гражданским кодексом Российской Федерации, но и не противоречащий закону. При толковании условий договора судом апелляционной инстанции в нарушение положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации не учтено последующее поведение сторон, в частности то, что во исполнение договора, как это установлено судом, сторонами совершены согласованные действия, в результате которых Щ. исключена из членов товарищества, Б. в члены товарищества принята, ей выдана членская книжка и в ее пользование передан названный выше земельный участок с находящимся на нём имуществом, в отношении земельного участка проводятся действия по его приватизации.

Судом апелляционной инстанции также не обсужден вопрос о том, соответствует ли заключение подобного рода договора сложившейся практике в таких правоотношениях.

Вследствие невыполнения требований закона о толковании договора суд апелляционной инстанции не выяснил действительной общей воли сторон с учетом цели договора, не принял во внимание все соответствующие обстоятельства, последующее поведение сторон, ограничился формальным выводом о том, что Щ. собственником земельного участка не являлась.

Взыскивая с Щ. полученные по договору денежные средства, суд апелляционной инстанции не учел, что в результате такого решения Щ. лишается как имущества — земельного участка со строениями и насаждениями, переданного Б., — так и полученных за это имущество денежных средств, в то время как у Б. во владении осталось названное имущество и в ее пользу взысканы денежные средства.

Отказываясь рассматривать встречные требования Щ., суд апелляционной инстанции не учел неразрывную взаимосвязь этих исков и того, что отказ суда первой инстанции в удовлетворении иска Б. исключал для Щ. необходимость обжаловать решение в части отказа в удовлетворении встречного иска, при этом встречные требования о признании договора купли-продажи притворной сделкой, прикрывающей соглашение о передаче прав члена садового товарищества с передачей во владение земельного участка с находящимся на нем имуществом, не предполагали применения каких-либо последствий в виде возврата полученного по сделке и являлись по существу возражениями на иск о возврате неосновательного обогащения.

Судебный акт суда апелляционной инстанции отменен.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22.01.2019 года № 117-КГ18-51

Консультант Коллегии адвокатов «Терновцов и партнеры»
Дмитрий Петров

Поделиться новостью
На печать...